Spesso, quando una persona vuole lasciare un immobile (col suo carico fiscale), si pone il problema di non far affrontare agli eredi, figli o parenti che siano, gli oneri della successione.

Può decidere, quindi, di effettuare una donazione in vita, oppure optare per quella che viene definita una “finta compravendita”.

Vediamo nel dettaglio in cosa differenziano le due azioni e, soprattutto, a quali conseguenze potrebbero portare.

La donazione è un atto di liberalità a titolo gratuito, dove non è previsto lo scambio di denaro per far passare la proprietà del bene, ma risulta, al tempo stesso, impugnabile.
La legge, per tutelare i legittimari (vale a dire i famigliari che rientrano nel diritto di successione), riconosce la possibilità di ricorrere in giudizio contro la donazione, qualora la ritengano particolarmente lesiva, effettuando una cosiddetta “azione di riduzione” che, di fatto, potrebbe rendere la donazione inefficace.

Per questo motivo, le banche accettano mal volentieri, come garanzia (ad esempio per la richiesta di un mutuo), un immobile ricevuto in donazione, in quanto solamente dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione, l’acquirente di un immobile donato non correrà più rischi di subire azioni contro il bene stesso.

Volendo optare per una “compravendita fittizia” bisogna, per non correre il rischio di un sicuro accertamento fiscale, dimostrare uno scambio di denaro, senza il quale è impossibile smentire la “simulazione di vendita”.

Questo atto, quindi, non esclude il pagamento delle tasse previste in caso di compravendita, maggiori di quelle per la donazione (10%, ridotta al 4% per acquisto prima casa, contro il 4% sul solo valore eccedente il milione di Euro in caso di donazione).

Si può pensare di versare il dovuto – in un’unica soluzione o a rate – tramite un terzo (ad esempio una banca), per poi avere una restituzione in contanti (in modo da noi poter aver dimostrazione del fatto), ma si potrebbe correre il rischio di subire un’azione di riduzione simile a quella per la donazione.

Analogamente, chi crede di aver subito un torto, potrebbe ricorrervi in caso di prezzo di vendita molto più basso rispetto a quello di mercato, ipotizzando, in questo caso una “vendita mista a donazione”, atto che rientrerebbe nella vendita fittizia e che, in termini di validità, comporterebbe conseguenza analoghe alla donazione.

In merito alla tassazione, le aliquote sono le medesime, tra donazione o successione (e ben diverse dalla compravendita – reale o fittizia che sia –), ma tra una donazione effettuata ora ed una successione che potrebbe essere aperta tra 10 anni, gli importi potrebbero variare (non si può sapere cosa prevederà il legislatore in futuro).

Marco Di Gaetano
MDG – Servizi Immobiliari